Existen diversos motivos para llevar a cabo la aportación de bienes inmuebles a una sociedad mercantil, como puede ser por razones sucesorias, para facilitar la gestión del patrimonio inmobiliario, o por la simple búsqueda de ventajas fiscales, como puede ser una tributación inferior de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de los inmuebles. Esta decisión que puede tener las ventajas mencionadas, pero también tiene consecuencias fiscales que son necesarias tener en cuenta antes de decidir realizar la aportación definitiva del inmueble.
La aportación de una vivienda a una sociedad da lugar al devengo del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en su modalidad de Operaciones Societarias, estando exento tributación en la Comunidad de Madrid por tratarse de una ampliación de capital. Hasta aquí no hay problemas, sencillo, la liquidación de dicho impuesto se puede presentar directamente en el Registro Mercantil presentando el modelo 600 a la hora de llevar a cabo la inscripción de la ampliación de capital en dicho registro.
Una de las dudas que surgen de esta operación es cómo debe tributar la persona física que realiza dicha aportación de un inmueble a cambio de participaciones o acciones de la sociedad. En este caso, se produce un cambio en su patrimonio. Cambia un bien inmueble por participaciones o acciones de una sociedad, lo cual obliga a tributar al aportante de la vivienda por la plusvalía que obtenga al llevar a cabo dicha operación. Para determinar dicha ganancia patrimonial, es necesario acudir a lo establecido en el artículo 37.1.d de la ley del IRPF 25/2006, en donde se fija el cálculo de dicha ganancia que se debe declarar.
La ganancia patrimonial (GP) se calcula de forma general restando al Valor Transmisión (VT) el Valor de Adquisición (VA):
GP = VT-VA.
El Valor de Adquisición es el precio de compra de la vivienda según figura en las escrituras de compraventa. Hay que tener en cuenta que el Valor de Adquisición se actualizará según los porcentajes que se fijen en la ley de Presupuestos. Además, y esto es importante, en dicho valor se pueden incluir el coste de las reformas y mejoras que se hayan realizado en la vivienda, siempre que dispongamos de sus facturas correspondientes, así como los costes de adquisición, como son los gastos de notaría que se abonaron en el momento de la compra. De esta forma, se puede recudir la ganancia patrimonial sobre la que se tributará si disponemos de dichas facturas.
En cuanto al Valor de Transmisión, en el caso concreto de aportaciones de viviendas a una sociedad, éste es el mayor de los siguientes valores:
- Valor Nominal de las acciones o participaciones recibidas por la aportación (Éste es el valor por participación que se ha fijado en las escrituras de ampliación de capital).
- El valor de cotización de los títulos recibidos el día de la formalización de la ampliación de capital, en el caso de que sea una sociedad cotizada.
- Valor de mercado del bien o Derecho que se aporta a la sociedad (cómo es el valor fijado en una tasación del inmueble).
Así pues, una vez calculados dichos valores en caso de que sea posible, se restará al mayor de ellos el Valor de Adquisición de la vivienda para determinar la ganancia patrimonial por la cual se ha de tributar en el IRPF o en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes dependiendo del caso.
Además de la tributación por esta ganancia patrimonial, es necesario tener en cuenta que la aportación de una vivienda a una sociedad se considera una transmisión de la propiedad, lo cual da lugar a tributar por el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) también conocido como plusvalía municipal. Trataré sobre este punto en un post posterior, ya que es un aspecto interesante donde también surgen muchas dudas a la hora de llevar a cabo su liquidación.
Finalmente, es necesario tener en cuenta que, como en toda transmisión de inmuebles, la aportación de la vivienda a la sociedad se debe hacer mediante escritura pública, y además, dichas escrituras, deben inscribirse en el Registro Mercantil y en el Registro de la Propiedad, suponiendo todo esto unos costes estimados de mil euros que se deben añadir al coste fiscal mencionado anteriormente, dependiendo en todo caso del valor de la vivienda.
Así pues, además de los impuestos que hay que pagar para realizar la aportación (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Operaciones Societarias, exento en la Comunidad de Madrid), es necesario tener en cuenta que llevar a cabo esta ampliación da lugar al devengo de impuestos por las plusvalías obtenidas por las personas físicas aportantes dado el cambio que se produce en su patrimonio. En este artículo he intentado resolver de forma concisa posible una de las dudas que surje a muchos clientes cuando deciden llevar a cabo esta operación, y que a veces no se valora de forma suficiente a la hora de llevar a cabo este tipo de operaciones. En todo caso, si tiene cualquier duda o sugerencia sobre la tributación de este tipo de operaciones, no dude en contactar conmigo.
Javier Cuevas FDEZ 